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目前中國(guó)的汽車(chē)已經(jīng)突破1.7億輛，龐大的用戶(hù)基數(shù)衍生出的代駕、洗車(chē)、保養(yǎng)、維修、保險(xiǎn)等汽車(chē)后服務(wù)市場(chǎng)體量非?？捎^。BAT顯然也是看到了這一塊的巨大潛力。

杭州將出現(xiàn)“停車(chē)綜合體”

停車(chē)泊位供需矛盾，是杭州亟待破解的“城市病”之一。

據(jù)杭州車(chē)管所數(shù)據(jù)，目前的杭州主城區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已接近130萬(wàn)輛，這一數(shù)字還在不斷擴(kuò)大；另一方面，到2016年底，杭州主城區(qū)累計(jì)建成的停車(chē)泊位總數(shù)約67萬(wàn)個(gè)，停車(chē)泊位的缺口之大可想而知。

對(duì)此，近幾年杭州關(guān)于停車(chē)產(chǎn)業(yè)的政策紅利也在不斷推進(jìn)，例如2014年4月出臺(tái)了《鼓勵(lì)和推進(jìn)杭州市區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)施辦法》，提出“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，規(guī)定公共停車(chē)場(chǎng)投資單位可擁有產(chǎn)權(quán)、允許配建一定比例商業(yè)設(shè)施和廣告位、停車(chē)費(fèi)可自主定價(jià)等。并且停車(chē)場(chǎng)建設(shè)將享有政府專(zhuān)項(xiàng)資金、建設(shè)資金補(bǔ)助、規(guī)費(fèi)減免、發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金等四項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)助及稅費(fèi)優(yōu)惠，屬于政府扶持產(chǎn)業(yè)。

2014年12月10日，杭州試水了首個(gè)停車(chē)場(chǎng)地塊出讓?zhuān)挥谖臅煷髽驏|側(cè)，最終以1668萬(wàn)元總價(jià)成交，溢價(jià)264%。拿到該地塊的上海錦惠擁有完整產(chǎn)權(quán)，能自主定價(jià)，也可以進(jìn)行融資來(lái)盤(pán)活資本。

據(jù)了解，該停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃了7層約240個(gè)泊位，已在2016年初拿到土地產(chǎn)權(quán)證，并開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)將在今年10月投入使用。自此之后，越來(lái)越多的企業(yè)看好停車(chē)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)始涉足這一市場(chǎng)。

今年1月19日，下沙及慶春廣場(chǎng)西的停車(chē)場(chǎng)用地一經(jīng)推出，爭(zhēng)奪激烈，最終分別溢價(jià)272.7%、155.4%，全被杭州市某停車(chē)產(chǎn)業(yè)股份公司收入囊中。

其公司副總經(jīng)理表示：“我們打算做成‘停車(chē)綜合體’。例如慶春廣場(chǎng)西停車(chē)樓項(xiàng)目，共7層，其中地面一層為商業(yè)，面積有2000多m2，所以它不僅是一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，還會(huì)有很多商業(yè)業(yè)態(tài)。在這個(gè)停車(chē)場(chǎng)里，除了停車(chē)服務(wù)，還會(huì)有汽車(chē)周邊商品售賣(mài)、汽車(chē)美容、保養(yǎng)、新能源充電等，為車(chē)主提供一站式服務(wù)?！?

該公司總經(jīng)理還說(shuō)，企業(yè)投資的停車(chē)場(chǎng)，在收費(fèi)方面也會(huì)比政府投資項(xiàng)目有更多的靈活性，比如采取階梯式價(jià)格體系，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨停車(chē)時(shí)間逐級(jí)遞增，以?xún)r(jià)格調(diào)節(jié)方式緩解交通壓力。目前，停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案還在具體探討中，計(jì)劃于2018年動(dòng)工，2019年完工投入使用。

高成本嚇退了小企業(yè)

值得注意的是，停車(chē)產(chǎn)業(yè)或許是一片有巨大潛力的藍(lán)海，但也并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

從地價(jià)成本上就可見(jiàn)一斑，下沙及慶春廣場(chǎng)西這兩宗停車(chē)場(chǎng)地塊，僅地價(jià)已分別達(dá)到7700萬(wàn)元、1.95億元。這么高的門(mén)檻，嚇退了一些原本感興趣的企業(yè)，例如此前曾參拍的某房產(chǎn)昨天就沒(méi)有再露面。

同樣退出拿地的還有某外資停車(chē)場(chǎng)公司，該公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理表示：“停車(chē)畢竟是老百姓的基本需求，收費(fèi)不能太貴，不能變成一件曲高和寡的事。所以這個(gè)地價(jià)成本，對(duì)外企來(lái)說(shuō)，是不能理解的。另外，我們的資金實(shí)力也確實(shí)做不到拿地?！?

他表示，停車(chē)場(chǎng)用地跟房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有本質(zhì)不同，停車(chē)場(chǎng)對(duì)將來(lái)的預(yù)期側(cè)重于停車(chē)本身的收入，房地產(chǎn)市場(chǎng)則更側(cè)重于未來(lái)土地的增值，或者說(shuō)房?jī)r(jià)的增值，而停車(chē)場(chǎng)雖然有產(chǎn)權(quán)，但也是整體產(chǎn)權(quán)，不能分割出售，即便出售也不能更改土地性質(zhì)。

對(duì)此，他算了一筆賬，運(yùn)營(yíng)一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，除了地價(jià)成本，還有基建成本，財(cái)務(wù)成本以及后期人工及設(shè)備維護(hù)等的管理成本。以慶春廣場(chǎng)西項(xiàng)目為例，總投資要接近3億元。

“如果僅以停車(chē)費(fèi)收入來(lái)算，500個(gè)車(chē)位規(guī)模，每小時(shí)按10元收費(fèi)，每個(gè)車(chē)位每天大概能做到7~8小時(shí)，若按8小時(shí)算，一年就是1440萬(wàn)元，慶春廣場(chǎng)西項(xiàng)目收回成本要超過(guò)20年，所以這也就倒逼拿地的停車(chē)公司必須通過(guò)增加商業(yè)模式來(lái)突圍?！?

但他也表示：“杭州停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)有很大發(fā)展空間，即使不再參與拿地，也可以通過(guò)代運(yùn)營(yíng)，來(lái)切分這塊蛋糕?！?

此外，據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于停車(chē)產(chǎn)業(yè)也在摸索階段，缺乏專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)。國(guó)內(nèi)大多物業(yè)的停車(chē)業(yè)務(wù)都包給物業(yè)公司。而在國(guó)外，專(zhuān)業(yè)的停車(chē)服務(wù)管理公司運(yùn)營(yíng)模式已較為成熟，可以提供的服務(wù)十分多樣。車(chē)主只需將鑰匙交給服務(wù)人員，無(wú)需自己找車(chē)位，甚至可以通過(guò)APP預(yù)約，享受停車(chē)、洗車(chē)、托運(yùn)等一系列服務(wù)。